По статистике, около 15 % продавцов недвижимости заключают договоры с покупателями жилья заранее, с учетом возвращаемой суммы, как надежный способ гарантировать выполнение своих обязательств, вытекающих из будущих договоров купли-продажи. Тем не менее на практике, даже если сделка срывается по неосторожности покупателя, продавец обязан не только вернуть контрагенту аванс, но и выплатить проценты по ставке 9,5 % годовых за незаконное пользование денежными средствами.
Как правило, спорные ситуации, связанные с авансами, развиваются по одному и тому же сценарию. Стороны (покупатель и продавец квартиры) заключают соглашение о внесении задатка в счет покупки недвижимости. Продавец рассчитывает, что первоначальный взнос будет удержан в качестве компенсации, если покупатель откажется от приобретения недвижимости. Соглашение о первоначальном взносе предусматривает, что если сделка по покупке квартиры не состоится по вине покупателя, то первоначальный взнос будет удвоен и перейдет в собственность продавца. Однако эта гарантия не действует. Почему? Как вернуть задаток за квартиру «У продавца недвижимости нет законных оснований для удержания задатка. Авансовый договор без заключения основного договора купли-продажи не может служить основанием для возникновения финансового обязательства. Авансовый платеж — это сумма, подлежащая уплате до исполнения договора. В отличие от аванса, предварительный платеж не несет обеспечительной функции. Поэтому независимо от способа исполнения обязательства, а также в случае расторжения авансового договора контрагент, получивший соответствующую сумму, обязан вернуть ее».
По словам юриста, если продавец отказывается возвращать аванс, несостоявшийся покупатель вправе признать договор аванса незаключенным и обратиться в суд с иском о взыскании спорной суммы. Кроме того, согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ, несостоявшийся покупатель может потребовать от части, отказывающейся вернуть деньги, уплаты процентов за нецелевое использование иностранного капитала. Размер процентов определяется фактическим усмотрением банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (что составляет примерно 9 % в год). Это правило действует, если законом или договором не установлен иной размер процентов.
Если иск поступает в суд, продавец обычно настаивает на признании аванса задатком», — говорит юрист Олег Суков. — Согласно статье 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет обеспечения исполнения договора, в счет уплаты платежа по договору. А также в обеспечение его исполнения. Статья 381 Гражданского кодекса РФ гласит, что если за неисполнение договора отвечает часть поручителя, то она остается за другой. Однако суд считает, что включение в договор о задатке условия об ответственности сторон, применяемого к договору предоплаты, не соответствует положениям статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, признающих положения Конвенции недействительным».
При рассмотрении подобных споров суд ссылается на статью 487 часть 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть 3-3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что если продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в срок, покупатель вправе потребовать от него возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен, обязательство, предусмотренное договором о предоплате, между сторонами прекращается и уплаченная по договору сумма предоплаты должна быть возвращена истцу в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, по какой вине договор не был заключен.
По словам юриста, довод продавца о том, что он рассматривал соответствующий договор как предварительный договор купли-продажи или договор расписки, обычно не рассматривается судом. Кроме того, известны случаи, когда сумма аванса взыскивалась, несмотря на отсутствие доказательств получения денег.
Покупка квартиры не была осуществлена. Как я могу вернуть свой задаток?
Срыв уже запланированной сделки — распространенное явление. Если продавец не отдает задаток, вы можете смело начинать новый поиск. Получить свои деньги обратно не всегда возможно. Узнайте у своего агента Ah Vladis, как решается эта проблема.
Почему возникают проблемы с возвратом авансовых платежей?
Тот факт, что авансовые платежи передаются продавцу, по своей сути является документальным. Это может быть зафиксировано как в специальном договоре. Стороны могут составить специальную расписку о получении. Практически всегда в договоре присутствует пункт о возможном невозврате аванса. Он используется, когда договор прерывается действиями покупателя. Однако мало кто знает, что такое решение проблемы противоречит государственному законодательству.
Закон гласит, что аванс — это всего лишь заявление покупателя о своих намерениях. В этом случае нет никакого обязательства продать квартиру.
Полученная продавцом сумма должна рассматриваться только как приложение к договору. Независимо от причин, вынудивших покупателя отказаться от запланированной сделки, деньги должны быть ему возвращены.
Депозиты и вклады. Есть ли разница?
Немногие продавцы квартир знают разницу между понятиями «аванс» и «задаток». Мы обращаемся к авансу. Его стратегия — это лишь декларация о намерении купить квартиру (дом). В отличие от аванса, задаток по закону не считается финансовым обеспечением сделки. Поэтому определять задаток по договору не имеет смысла. Достаточно того, что небольшие доказательства свидетельствуют о перечислении денег продавцу. Суд, несомненно, примет его во внимание. Доказательство — очень сильный аргумент и, скорее всего, будет иметь преимущество.
Чтобы разобраться в ситуации, вернемся к правилам, предусмотренным законом.
Доказательством того, что полученная продавцом сумма является авансом, может служить либо расписка, либо письменный договор. Суды признают права несостоявшегося покупателя в любом случае.
В отечественной судебной практике такие случаи регулярно фиксируются. Суды даже не прислушиваются к претензиям продавца. Иск может быть подан даже в том случае, если от продавца не было получено никаких документов, например, расписки.
Что делать, если залог не возвращается?
Несмотря на все вышесказанное, переданный залог может быть не возвращен. Существует большая вероятность того, что суд примет такое решение. Это происходит из-за небрежного отношения покупателя к содержанию подписанных документов.
Наиболее распространенной причиной невозврата задатка покупателю является положение в предварительном договоре. В нем обычно указывается, что продавец удержит деньги в качестве штрафной санкции, если сделка не состоится. Таким образом, продавец получит компенсацию за эмоциональный и физический ущерб. Суд также поддержит его.
Документы следует подписывать внимательно!
Документ, фиксирующий факт внесения аванса продавцу, должен быть тщательно составлен. В нем должна быть указана следующая информация.
Чтобы снизить риски, связанные с предварительными договорами, они должны быть подписаны обеими сторонами. Не составляйте его самостоятельно. Опытный юрист справится с этим делом быстрее.
Если вы учтете все вышеперечисленные рекомендации, то обязательно одержите победу в судебном споре о возврате задатка.
Тел: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая, 34-А Пл. Максима Горького, станция метро «Горьковская
Тел: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина, 100 Д ТРЦ «Мажамель», станция метро «Парк Культуры» 9:00-21:00 nn@vladis. ru Нет
‘Лучшая риэлторская компания на российском рынке продаж жилой недвижимости в 2016 году (с численностью сотрудников более 100 человек)’. ‘Лучшая риэлторская компания на российском рынке загородного жилья в 2017 году’. По результатам конкурса профессионального признания RGG.
Мы делаем сделки с недвижимостью легкими, веселыми и безопасными, как переход к супермаркетам»!
Найдите друзей в социальных сетях!
©2006-2024 Vladis Company Все права защищены.
Почему требуется задаток?
После передачи задатка или задатков покупатель прекращает поиски подходящей недвижимости и берет время на сбор полной суммы денег, а продавец после получения денег прекращает просмотр квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки. В этом случае продавец обычно рассматривает сумму, переданную потенциальным покупателем по первому типу договора, как гарантированное обеспечение того, что покупатель подпишет основной договор, выполнит свои обязательства и купит квартиру. Кроме того, продавец всегда может удержать первоначальный взнос в качестве компенсации, если покупатель откажется от покупки. Это мнение ошибочно. Разберитесь, как вернуть задаток за квартиру от брокера. Для этого нужно понять разницу между предоплатой и авансом.
Предоплата и задаток: разница важна!
Гражданский кодекс определяет только понятие аванса, но не задатка. Задаток — это сумма, передаваемая потенциальным покупателем продавцу в счет основного платежа. И эта сумма фактически юридически рассматривается как гарантия ожидаемого заключения договора и выполнения сторонами своих обязательств перед рынком. Однако прогресс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, не имеет под собой юридической основы. Небольшая сумма, которую платит покупатель (обычно до 10 %) и которая является частью общей стоимости квартиры, является лишь платежом и служит лишь задатком. Это не обеспечивает действие гарантии покупки, содержащейся в авансовом платеже. Поэтому, если покупатель по каким-либо причинам не осуществит покупку или расторгнет предварительный договор, продавец вернет ему сумму, внесенную в качестве аванса.
Разрыв сделки: что происходит с первоначальным взносом и задатком?
Первоначальный взнос в виде предоплаты создает обязательства для обеих сторон, заключающих договор. Покупатель, который в итоге не приобретает квартиру, не может вернуть сумму, внесенную в качестве задатка, — деньги остаются у продавца. Если продавец получил аванс, а затем нашел более выгодного покупателя, он обязан по закону вернуть двойную сумму аванса. Кроме того, пострадавшая сторона имеет право потребовать возмещения убытков, понесенных при расторжении договора. Если договор купли-продажи расторгается по причинам, не поддающимся проверке, или по взаимному согласию сторон, аванс и сумма, уплаченная в качестве предоплаты, подлежат возврату. Однако если сделка, подготовленная на основании предварительного договора, не состоится на предполагаемых условиях, покупатель имеет право вернуть аванс на основании предварительного договора. Возврат авансовых платежей регулируется статьями 395 и 487 Гражданского кодекса. […] […] […] […]
Как я могу получить свой депозит обратно от брокера?
Судьи не воспринимают подобные аргументы всерьез. В частности, потому, что их включение в положения договора о предоплате, а также в положения об ответственности договаривающихся сторон противоречит законодательным нормам (ст. 421 и 422 ГК РФ).
Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные договором о предоплате, также урегулированы, а сумма, уплаченная в соответствии со статьей 1102 ГК РФ, возвращается покупателю — истцу — независимо от того, кто именно не уступил в сделке.
Как возвращаются задатки?
Если продавец и слышать не хочет о возврате аванса по преддоговору, несостоявшийся покупатель должен отстаивать свое право в суде. Судебная практика предусматривает два подхода к рассмотрению подобных дел.
Какой подход выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток, внесенный до заключения договора? ‘ зависит от различных обстоятельств. Судья учитывает буквально все: от условий подписания преддоговорного соглашения до соблюдения его сроков. Покупателям следует учесть, что вероятность выигрыша оценивается как 50 на 50. Именно поэтому очень важно уделить максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.