Романовский Вестник перечислил пять лайфхаков для быстрой продажи квартиры. В целом этот процесс непростой. Все потому, что прежде чем начать свой бизнес, владельцу приходится решать множество сложных задач. Что поможет не продешевить, но в то же время не затянуть с продажей? Как подготовить квартиру к быстрой покупке? Кому лучше предложить квартиру в первую очередь? Все эти «секреты» мы обсудили с экспертом по недвижимости Whitewill Оксаной Романовской.
Делаем квартиры более привлекательными
Эстетический ремонт часто необходим даже в новых квартирах. Стены в пятнах, обои отклеиваются, плитка разбита. Покупатели обращают внимание на все эти детали, и вряд ли им это понравится. Поэтому целесообразно устранить все дефекты. Как правило, это обходится дешевле, но придает квартире товарный вид.
Если в комнате много старой ненужной мебели, рекомендуется убрать ее и оставить пространство пустым. Это поможет потенциальным покупателям получить представление о размерах квартиры.
Еще одна задача — сделать так, чтобы при осмотре квартиры каждый покупатель чувствовал себя как дома.
Это невозможно, если личные вещи владельца сегодня повсюду. Именно поэтому стоит создать квартиру «без себя» — можно даже переехать в съемное жилье.
С одной стороны, это может показаться нелепым. С другой стороны, владелец не «бездействует», чтобы искать. Он наверняка сможет быстрее найти покупателя, а значит, ему не придется снижать цену в процессе продажи.
Оценка рыночной стоимости
Все владельцы хотят продать свои квартиры подороже, а все покупатели — подешевле. И какой бы красивой ни была недвижимость (например, недавно отремонтированная, в элитном доме), ни один покупатель не купит ее выше рыночной стоимости. Поэтому сначала ее нужно оценить. Для этого существует несколько способов
Сравнить с аналогами.
Первый способ: изучите стоимость этого дома и квартир в этом районе на онлайн-платформах. Здесь владелец помогает с фильтром поиска.
Для сравнения нужно брать дома аналогичного периода постройки и класса. Не стоит рассматривать старые или новые. С каждым годом строительство становится все более современным, используются более качественные материалы.
Далее нужно наложить фильтры на отделку и площадь, например, указать от 80 до 100 «квадратов», а цену за квадратный метр стоит писать от самого низкого до пяти-семи предложений. Вплоть до самой высокой цены. Важно обратить внимание на ремонт, напольное покрытие, вид из окна и планировку. Все это повлияет на стоимость. Например, квартира на первом этаже будет стоить дешевле, чем на десятом.
Всегда обращайте внимание на период, в течение которого квартира находится на рынке (это так называемый период экспозиции). Если недвижимость находится на рынке более шести месяцев, она не соответствует рыночной стоимости.
Все это помогает рассчитать среднюю цену за квадратный метр. Умножьте ее на площадь квартиры и прибавьте 10 % — это и есть первоначальная цена продажи. Повышение цены необходимо для переговоров с покупателем. Это дает продавцу возможность маневрировать.
Поставьте себя на место покупателя
Существуют и другие способы определения стоимости. Предположим, владелец определил для себя сумму, в которую он оценил бы свою собственность, скажем, 10 млн рублей. Теперь он должен посмотреть на рынок глазами покупателя.
С чем бы он сравнил свое предложение? Смог бы он на эти деньги купить более выгодную недвижимость, например, высотку или более современное жилье? Если да, то владелец должен честно ответить на вопрос: стал бы он покупать квартиру в таком случае? Скорее всего, нет.
Как показывает практика, самые «популярные» покупатели приходят в первую неделю. Они уже видели много предложений, и им есть с чем сравнивать. Поэтому они могут сделать быстрое предложение, то есть предложение о покупке.
В целом, после установления стартовой цены и выхода на рынок всегда следует фиксировать количество звонков и просмотров.
Порекомендуйте квартиру соседям.
Нередко соседи хотят расширить свое жилье, не сдавая его. Родители также могут задуматься о покупке квартиры в этой же квартире для своих детей или пожилых родителей.
Таким образом, соседи являются наиболее заинтересованными покупателями и часто готовы заплатить больше.
Поэтому не будет лишним сообщить им о ваших планах.
Так вы сможете гарантировать быструю продажу, даже выше рынка.
Продумайте удобную презентацию.
Чтобы продать квартиру по максимально возможной рыночной цене, ее следует презентовать в удобное для покупателя, а не для владельца время. Вот несколько важных моментов, о которых следует помнить.
[…]
У меня есть усы… И еще усы.
В любом случае, единственный способ узнать стоимость недвижимости — это сравнить ее с аналогичными объектами. Даже если такого объекта не существует, он не продается поблизости. Опять же, города имеют сходство с аналогичными районами. Если только там нет известнякового дворца или дворца площадью более 300 метров. Вопрос только в том, кто проводит сравнение?
Если вы уверены в своих силах, посмотрите на все большие ворота с объявлениями о продаже недвижимости, а не на рекламу. Найдите похожие объекты, по состоянию и расположению, а затем сравните их со своими по всем параметрам. Уточнив, какие варианты лучше и хуже, вы сможете понять примерный диапазон стоимости дома.
Также следует выяснить, как долго объект находится на рынке. И, если возможно, рассмотрите возможность изменения стоимости за несколько месяцев. Многие ворота имеют такую функцию и показывают динамику цен в конкретном районе. Таким образом, вы можете понять, растет или падает рынок, и соответственно изменить стоимость в зависимости от количества звонков.
Главный недостаток такого любительского оценивания — неточность. Каждый продавец выставляет на базар 15-20 % и прибавляет к цене еще 5-10 %, учитывая, что «не дешево» и «не дешево» и что каждый новый посетитель ворот считает свой объект лучше других и не замечает его недостатков.
В результате цены на аналогичные объекты могут двигаться в разных направлениях — новые переоценивают их и снижают, когда старые, наоборот, долго не продаются. Не зная ситуации на рынке недвижимости, лучшие продавцы могут оставить себе в общей сложности все, что угодно, а худшие — ничего не купить.
Истина лежит где-то… посередине.
Поэтому самые-самые продвинутые владельцы называют себя оценщиками недвижимости. Эта деятельность лицензируется, чтобы никто другой не мог ею заниматься. В результате оплачивается оценочная услуга. А стоимость зависит от многих факторов и начинается от нескольких тысяч рублей.
Оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки, используя различные методы. И в большинстве случаев это сравнительный подход, который только что был проанализирован. Но только один настоящий эксперт подбирает аналогичные объекты более профессионально и делает сравнение более детальным.
Доходный подход — еще один метод оценки. Проще говоря, оценщик рассчитывает, сколько денег можно получить, сдавая объект в аренду, и насколько увеличивается стоимость актива, принимая во внимание амортизацию, налоги и ряд других факторов, определяющих стоимость. Поскольку эти параметры в значительной степени являются эмпирическими, результаты также не являются точными.
Затратный подход также является более распространенным методом и используется в основном для определения стоимости отдельного дома. Здесь, в общем, рассчитывается сумма, на которую можно воспроизвести дом в том же виде, и вычитается амортизация. Приверженцы формулы «что вложить, за то и продать» всегда довольны результатами таких оценок, которые, как правило, не имеют ничего общего с реальностью.
Вы не можете сказать, что оценщик дает вам неверную информацию. Однако не стоит слепо доверять людям, которые не занимаются продажей недвижимости. Почти вся их работа основана на оценке заложенных объектов. Поэтому им приходится постоянно перемещаться туда-сюда между интересами банка и покупателя/заемщика. И когда обычный продавец обращается за ценой, ему предлагают вариант среднего компромисса — ничего не делать.
Вы хотите ездить или чтобы вас возили?
Как только вы окончательно определитесь с ценой, будьте готовы к тому, что в первые две недели на вас обрушится поток желающих. Но это не значит, что вы ошиблись или продешевили. На рынке всегда будет определенное количество людей, готовых купить недвижимость сейчас. Поэтому они ищут даже недоступный товар, рассчитывая поторговаться или занять денег, чтобы сделать хороший выбор.
Однако если через две недели активность почти полностью спала и реальных предложений пока не поступает, значит, стоимость товара была переоценена. В зависимости от того, насколько срочно необходимо совершить сделку, начинайте понемногу снижать ее каждую неделю или две. Разумеется, только в том случае, если она правильно рекламируется.
Как правило, у многих самостоятельных продавцов после двух-трех месяцев молчания сдают нервы и они наконец-то решают обратиться к настоящим экспертам — профессионалам по продаже недвижимости. Но и здесь, доверившись не тому, можно потерять сотни тысяч рублей. Их слишком много, даже для обычных квартир.
При наличии типичных неответственных пунктов сотрудники крупных агентств постараются как можно быстрее «продать» цену. Они не заинтересованы в длительной продаже таких вариантов. В этом случае предпочтительнее обратиться к частному брокеру, который будет ценить каждого клиента.
Да и вообще, эксперты, которых вы найдете в рекомендациях, могут определить стоимость вашей недвижимости максимально точно. Правда, это условно, если срок продажи не превышает трех месяцев. В противном случае речь идет не о вашем желании продать, а о процессе ради процесса. Именно поэтому так много случаев, когда владелец снижает цену, меняя брокеров только потому. Потому что сначала ему было стыдно признать свою ошибку.