Аренда недвижимости — популярный вид бизнеса для самозанятых. Арендовать что-либо у плательщиков НПД могут как индивидуальные предприниматели, так и юридические лица. О том, как самозанятые могут арендовать недвижимость у юридических лиц, и о налоговых нюансах в разных случаях мы расскажем ниже.
Дремать при аренде недвижимости.
НПД — популярная схема, оптимальная, выгодная и упрощенная для собственников. Однако вам, как частному предпринимателю, достаточно лишь официально сдать недвижимость в аренду и заплатить НДФЛ (13%) с арендной платы.
жилье
В соответствии с НПА можно также арендовать жилье. Разрешается работать на основании трудового договора. Разрешена сдача в аренду собственного и арендованного имущества. Налоги NAR следующие: — налог NAR на сумму уплаченного подоходного налога.
Это значительно ниже, чем простой налог и налог на доходы физических лиц. Все соответствующие операции (регистрация, отправка чеков) и налоговые платежи осуществляются в электронном виде через приложение «Мой налог», без использования кассовых аппаратов и отчетов.
Эксперты «КонсультантПлюс» подробно рассказывают о том, что следует учитывать организациям при взаимодействии с плательщиками подоходного налога. Если у вас нет доступа к справочно-правовой системе, получите пробный доступ и перейдите на готовое решение бесплатно.
Нежилая недвижимость
ПНВ запрещает сдавать в аренду нежилую недвижимость (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 422 от 27 ноября 2018 года, окончательная редакция — 28 июня 2022 года). Это также подтверждается разъяснениями Казначейства в письме №. 03-11/11/12806 от 24 февраля 2022 года.
Данное ограничение вводится для того, чтобы избежать снижения доходов бюджета в случае, если УО, занимающиеся сдачей в аренду нежилых помещений, перейдут на систему приоритета.
Для сдачи в аренду нежилой недвижимости можно использовать другие специальные схемы с благоприятными условиями.
Квартира
Поскольку в соответствии с Законом о жилье квартиры относятся к нежилой недвижимости, при их сдаче в аренду также не может применяться НПД. Определение понятия «жилое помещение» содержится в статье 15(2) Закона о жилье. Это изолированная территория и недвижимость, пригодная для постоянного проживания, в соответствии с действующими санитарными и техническими нормами и правилами.
Квартира не относится к жилому помещению согласно статье 16(1) Закона о жилье. Статьи включают в себя квартиры (части), комнаты и дома (части).
Возможные налоговые проблемы и их решения
Указанные особенности применения НПА при аренде необходимо учитывать и арендаторам (индивидуальным предпринимателям, организациям). Разберем наиболее типичные случаи, чтобы исключить налоговые проблемы.
При наличии неотделимых улучшений
В течение срока аренды арендатор (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) может производить улучшения арендованного имущества. Эти улучшения могут быть неотделимыми, то есть не могут быть отделены без причинения вреда имуществу (ст. 623 ГК РФ). В отличие от них, отделимые улучшения — это улучшения, которые могут быть отделены от имущества без причинения вреда и использоваться самостоятельно.
Что касается неотделимых улучшений имущества, арендуемого фрилансерами, то здесь следует обратить внимание на следующие моменты.
При заключении договора индивидуальными предпринимателями.
Доход, полученный индивидуальным предпринимателем от оказания услуг по договору, заключенному с индивидуальным предпринимателем или организацией (которая является работодателем или была работодателем в прошлом и не является им в течение двух лет после этого), впоследствии не облагается НДС.
Арендная плата, полученная работником, является доходом от оказания услуг, связанных с предоставлением в аренду определенных предметов за плату. Поскольку эта выплата не подпадает под действие нэпа, ФНС требует от работодателя уточнить декларацию о доходах и удержать налог с арендной платы в таких случаях.
Кстати, если такой сотрудник увольняется и налог не удерживается, то подача уточненного отчета исключает только один штраф за недостоверные сведения в 6-НДФЛ. Штрафы за неудержание налога, как и последующие взыскания, не избежны.
Обеспечить предварительную оплату аренды.
Депозит — это гарантированный платеж, вносимый арендатором в начале срока аренды. Он является гарантией арендодателя от невыполнения арендатором своих обязательств. Рассмотрим два типичных случая
1. гарантия не подлежит возврату и рассчитывается как платеж за последний месяц аренды или за другой период, в котором произошел дефолт. Тогда:
2. аванс — гарантия возвращается после выплаты по спору, по истечении срока аренды, при неполном обязательстве арендатора и при отсутствии претензии. На момент передачи она не признается доходом внештатного специалиста. Если впоследствии она будет зачтена в качестве оплаты, чек самозанятого должен быть предоставлен в оплату. Если самозанятый решит сразу отдать его в качестве аванса (поступая так же, как и в первом случае), чек должен быть взят.
При аренде недвижимости, например, офисов или складов.
Здесь речь идет об аренде нежилой недвижимости. Таким образом, доходы самозанятых лиц облагаются налогом на прибыль. Арендатор (юридическое лицо, индивидуальный предприниматель) обязан удержать налог с выплат и уплатить его в бюджет, о чем правильно указать в 6-НДФЛ.
Организации, индивидуальные компании, арендующие жилую недвижимость у индивидуальных предпринимателей под склады или офисы, не становятся налоговыми органами по подоходному налогу с физических лиц. Независимо от целевого использования арендуемого имущества, аренда жилой недвижимости облагается подоходным налогом. Однако арендные платежи пока не включаются в расходы.
Государственные служащие — собственники.
Государственные служащие могут применять подоходный налог с физических лиц только в том случае, если они арендуют жилье. Следовательно, если, например, организация арендует у него нежилое помещение, квартиру или транспорт, он должен выполнять свои обязанности как налоговый инспектор, в том числе удерживать подоходный налог.
Во избежание недоразумений рекомендуется включить в договор подтверждение того, что в настоящее время он не является государственным служащим, а если он является государственным служащим, то занимается индивидуальной трудовой деятельностью, о чем он сообщит в письменной форме. Во-вторых, при несоблюдении этого условия ИФНС не будет штрафовать арендатора за неуплату налога и недостоверные данные по расчетам.
Аренда автомобиля с экипажем
Здесь ситуация предполагает, что агентство (ип) арендует автомобиль и одновременно приобретает услуги по его управлению (эксплуатации) у индивидуального предпринимателя-арендодателя. Поскольку именно самозанятый управляет автомобилем, существует риск, что договор будет переквалифицирован в трудовой.
Более того, этот риск возрастает, если договор аренды заключается на более длительный срок. В то же время от самозанятых ожидается, что при управлении автомобилем они будут соблюдать административные рабочие программы и инструкции. Это влечет за собой следующие последствия. Федеральная налоговая служба признает такие отношения трудовыми и начисляет дополнительный подоходный налог и взносы, а также штрафы и пени.
Если экипажи арендуют единовременные денежные суммы для выполнения отдельных заданий, рекомендуется заключать договор ГПД (договор оказания услуг) на каждое задание! Договоры аренды здесь не подходят.
Соответствующий договор поручения требует статуса индивидуального предприятия.
Более полную информацию по теме вы найдете на сайте КонсультантПлюс. Бесплатный пробный доступ к системе на 2 дня.
Аренда помещения для самостоятельной работы
Некоторые виды предпринимательской деятельности могут осуществляться гражданами без необходимости регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Поэтому самозанятые лица, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя, могут применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (далее — «Налог на профессиональный доход»). На этот специальный режим могут перейти граждане, оказывающие физическим лицам услуги личного, бытового и иного аналогичного характера. Часто людям, занимающимся индивидуальной трудовой деятельностью, для оказания своих услуг необходимо арендовать нежилое помещение. В нашей статье мы расскажем, имеют ли право налогоплательщики арендовать помещение у организации или индивидуального предпринимателя. В ней также приводится модель аренды нежилого помещения при индивидуальной трудовой деятельности.
Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица могут приобретать и осуществлять гражданские права своей волей и для своей выгоды, свободно определять свои права и обязанности. Он устанавливает обязательства по договорам и определяет условия договоров, не противоречащие законодательству.
Принцип свободы договора закреплен в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой свобода договора для участников гражданских правоотношений воплощается в различных формах.
Закон может ограничить право на согласование этих условий путем введения императивных норм, содержащих обязательные условия договора. В этом случае стороны могут согласовать условия договора только в той мере, в какой это допускается соответствующими нормами.
При этом любые условия договора, прямо не предусмотренные законом, не должны противоречить законодательству Российской Федерации.
Положения статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющие порядок и правила заключения договора аренды, не содержат каких-либо дополнительных ограничений или требований к сторонам.
В Законе № 2 от 27 ноября 2018 года нет ограничений или запретов на использование арендуемых помещений для оказания услуг плательщиками НПФ. 422-ФЗ «О реализации экспериментов по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“».
В связи с этим вопрос «Могут ли индивидуальные предприниматели арендовать помещения?». Ответ на вопрос «Может ли индивидуальный предприниматель арендовать помещение?» следующий. -утвердительно. Самозанятые могут арендовать жилые помещения для личных целей, а также нежилые помещения для работы в качестве налогоплательщика.
При заключении договора аренды нежилого помещения с индивидуальным предпринимателем необходимо придерживаться общего порядка заключения такого договора. Прежде всего, стороны должны договориться о предмете договора и размере арендной платы. Это важное условие документа.
От того, как стороны договорятся о сроке действия договора, зависит необходимость его регистрации. Если срок действия договора превышает один год, его необходимо зарегистрировать.
Также важно зафиксировать состояние объекта на момент передачи арендатору, с указанием его недостатков. В то же время необходимо определить, как будет возмещаться стоимость имущества.
Стороны должны договориться о долевом участии в процессе поставки и возврата, в процессе использования нежилого помещения и расходах на его содержание. Если выплачивается гарантия, договор также должен содержать соответствующие положения.
Закон № 422-ФЗ не определяет исчерпывающий перечень видов деятельности, которыми могут заниматься самозанятые лица. Это означает, что при применении НПА можно осуществлять все виды деятельности, кроме тех, которые прямо запрещены этим законом (Закон № 422, статья 4, пункт 2, письмо Министерства финансов Российской Федерации от 12.04.2021 № 03-11-11/27016 (Is.)
Воспользоваться данным налоговым режимом может широкий круг лиц, в том числе парикмахеры, учителя, няни, сиделки, садовники и фотографы.
В частности, запрещено применять специальный статус, если лицо занимается реализацией объектов налогообложения и товаров, подлежащих обязательной маркировке (п. 1 ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ). Также запрещено применять НДП, если граждане участвуют в доставке товаров путем осуществления посреднической деятельности или принимают оплату за эти товары в пользу других лиц. Исключение составляет доставка товаров с использованием кассового аппарата продавца и прием (перечисление) платежей (от 20. 02. 2021 № 03-11/11/12093).
Кроме того, доходы от оказания некоторых услуг не относятся к дремлющим, и налог с них нужно платить в общем порядке (ст. 6, п. 2 ст. 2 Закона № 422-ФЗ). Это относится, например, к доходам от оценочной деятельности (ст. 12, 2, 6, п. 2 Закона № 422-ФЗ).
При этом для осуществления определенных видов деятельности помещение должно быть оборудовано в соответствии с установленными законодателем требованиями пожарной безопасности, санитарно-гигиеническими, эпидемиологическими и иными требованиями. Однако индивидуальные предприниматели не могут получить разрешение Роспотребнадзора, не имея статуса индивидуального предпринимателя. А любая деятельность без необходимой документации является незаконной и влечет за собой штраф.
Поэтому, прежде чем арендовать нежилое помещение для работы, индивидуальный предприниматель должен определиться, каким видом деятельности он будет заниматься, и изучить все нюансы.
Теперь подумайте, нужно ли организации использовать кассовый аппарат, когда арендатор, не имеющий имущества индивидуального предпринимателя, вносит плату за аренду нежилого помещения. Если организация получает плату за аренду нежилого помещения от самозанятого арендатора, не являющегося индивидуальным предпринимателем, она должна применять кассовый аппарат.
Физические лица, осуществляющие руководство на базе любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент, вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (ст. 2 Федерального закона 4222 — ФЗ от 27 июля 2018 г.).
На территории Российской Федерации все организации и индивидуальные предприниматели обязаны применять контрольно-кассовую технику в месте осуществления расчетов, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ. 54-ФЗ от 22 мая 2003 года «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации».
Под расчетами понимается прием наличных или безналичных платежей за товары, проекты и услуги (п. 26 ст. 1.1 Закона № 54-ФЗ).
Применение контрольно-кассовой машины не допускается, если другая организация или индивидуальный предприниматель рассчитывается в соответствии с данным пунктом с агентом за товары, проекты или услуги без наличных денег (за исключением расчетов с использованием электронных средств платежа в его представлении). 2, § 2, ст. 54-ФЗ закона №.
При приеме наличных или безналичных платежей от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, закон №. 54-ФЗ обязывает госучреждения применять ККТ (письмо Минфина России от 28 октября 2019 г. № 03-01-15/82901).
Однако, в отличие от индивидуальных предпринимателей, фрилансеры не могут уменьшить налог на доходы от своей внештатной деятельности за счет расходов на аренду нежилого помещения. При определении размера обязательных платежей в бюджет коммерсанты, имеющие статус индивидуальных предпринимателей и работающие в рамках упрощенной системы налогообложения с общей ставкой 15% «расходы минус доходы», уменьшают свои доходы только на полученную сумму, налог с произведенных ими расходов и разницу Выплаты.
Однако фрилансерам такой порядок законодателем не предусмотрен — налог нужно платить со всех доходов, независимо от расходов, понесенных в процессе деятельности.
Здесь вы можете ознакомиться с образцом договора аренды нежилого помещения между арендодателем — ОВОС и арендатором. Создан в соответствии с кл. 651, п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса РФ.
Договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного вида договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Приведенная нами модель основана на примере краткосрочной аренды (менее одного года) нежилого помещения внештатным специалистом, не имеющим индивидуального предпринимательского имущества.