Подборка наиболее важных документов (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое) по запросу Изменение права собственности на арендованное имущество.
Форма документа
Судебная практика
Выбор судебного решения от 2022 года: переход прав кредитора по законодательству Российской Федерации «Переход прав кредитора по законодательству Российской Федерации» Таким образом, по смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности переходит к другому лицу, и новый собственник недвижимости становится участником договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые регулируют смену правообладателя в соответствии с законом. Иными словами, действующее законодательство предусматривает, что при смене собственника арендованного имущества происходит смена договорной стороны договора (арендодателя). Иных последствий перехода права собственности на арендованное имущество к другой стороне действующее законодательство не предусматривает. Наличие договора аренды никогда не препятствует собственнику реализовать свое право на уступку права собственности.
Дело N 2-1606/2022 Категория разницы: постановление Седьмого апелляционного суда по делу Free Service № 04. 10. 2023 N 88-16695/2023. Требование клиента: о взыскании неосновательного обогащения. Суть дела: Между сторонами был заключен договор на оказание ряда услуг по обеспечению бесперебойной работы оборудования нерасширяемой станции сотовой связи. Ответчик предоставил истцу помещение для размещения оборудования и приступил к его обслуживанию в соответствии с действующими санитарными и противопожарными нормами. Однако впоследствии ответчик утратил право пользования участками, новый договор аренды заключен не был, хотя ответчик продолжал принимать денежные средства по договору. РЕШЕНИЕ: Дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд. Исковые требования ПАО «МТС» разрешены по правилам искового производства суда первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционный суд, постановления №№ 8, 309, 1102, 431, 606, 615, 622 В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательное обогащение ответчика в связи с перечислением истцом денежных средств по договору № 56/10-МТС от 6 апреля 2009 года отсутствует. Апелляционный суд указал, что истец перечислил ответчикам денежные средства на основании указанного договора и после расторжения договора у истца не возникло неосновательного обогащения за счет ответчиков.
Статьи, комментарии и ответы на вопросы
Путеводитель по юрисдикции. Прокат. Общее положение 2. 2. Из практики заключающего суда: помимо изменения сведений об арендодателе по договору, смена собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды, даже если его условия касаются личности предыдущего арендодателя.
Оговорка: комментарий к общему постановлению Верховного Суда Российской Федерации от 25. 12. 2018 N 49 «О заключении и толковании договора по отдельным вопросам с применением общих положений законодательства Российской Федерации» (Автонова Е.Д., Борейшо Д.В., До М.Ю., Мальшаков А.А, Мымрин В.А., Никулушкина А.С., Папилин И.И., Романова О.И., Ходасевич Л.С.) («Вестник экономического правосудия в Российской Федерации», 2019, NN 9, 10, 10). 2. судебные решения Суда Российской Федерации о судьях Российской Федерации, 2019, NN 9, 10, 11). Указания на то, что против незамеченного договора может выступить лицо, которое знало о его заключении, несомненно, верны. В таких случаях цель государственной регистрации уже выполнена — лицо, для которого договор соглашения может иметь какие-то последствия (например, после сдачи в аренду собственник арендуемого имущества), и без регистрации не знает о договоре.
Регулирующие органы.
Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 11. 01. 2002 n 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с лизингом» Лизинг, прежний владелец проигрывает, молодой человек выигрывает право на получение дохода от сдачи имущества в аренду.
Энциклопедия решений. Смена собственника арендованного имущества: что нужно учесть (июль 2025 г.).
Если в период действия договора аренды право собственности или иное вещное право на арендованное имущество переходит к другому лицу, договор аренды считается действительным, а покупатель имущества занимает место арендодателя и арендатора (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1)* (1). В связи с этим следует обратить особое внимание на следующие ситуации
Изменение договора аренды в связи с изменениями, внесенными арендодателем
Переход прав и обязанностей арендодателя к лицу, приобретающему арендованное имущество, сам по себе не является основанием для изменения договора аренды. В частности, сторонам не нужно заключать дополнительное соглашение с новым арендодателем с указанием его реквизитов, достаточно направить соответствующее уведомление арендатору (см. главу 1 статьи 385 Гражданского кодекса РФ), Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 года, статья 21 n 54).
В то же время арендатор и новый арендодатель вправе заключать такие договоры по своему усмотрению. Если договор аренды подлежит государственной регистрации, то соответствующий договор, как правило, также должен быть зарегистрирован (пункт 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако мы не считаем, что отсутствие государственной регистрации в данном случае должно иметь негативные последствия, учитывая, что оно отражает лишь обстоятельства, сложившиеся в силу прямого указания закона.
Момент возникновения у нового собственника права на получение арендной платы
Если иное не предусмотрено договором между прежним и новым собственником сданного в аренду имущества, новый собственник имеет право на получение арендной платы за период после перехода к нему права собственности (если предметом договора аренды является недвижимое имущество, то за период после государственной регистрации перехода права собственности). Как правило, арендная плата за предыдущий период выплачивается предыдущему арендодателю (см. например, постановление Северо-Западного окружного суда 8-го ААС от 14.07, 30 июля 2021 г. N Ф07-9866/21). 2021 N 08АП-5186/21 и N 13АП-29440/20 13-го ААС от 26 марта 2021 г.).
Если арендатор, не уведомленный о переходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу, выплачивает арендную плату первоначальному арендодателю, это считается надлежащим исполнением, и новый арендодатель не вправе требовать повторного внесения арендной платы. Применимый период. В этом случае излишне полученная первоначальным арендодателем сумма может быть истребована новым арендодателем в качестве неосновательного обогащения (см. пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса РФ). 3 Статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 23 Информационного письма Правления ЕАК РФ от 1 января 2002 г. N 66 и, например, Решение Дальневосточного регионального отделения ЕАК от 6 июня 2002 г. 2021 N Ф03-2932/21, N 17АП-4613/21 от 25 июня 2021 г. и N 03АП-5581/19 от 10 августа 2020 г. от 3-го АКЗС).
Изменение размера арендной платы в связи с применением налогового режима новыми арендодателями.
В судебной практике распространено мнение, что применение новой системы налогообложения, отличной от первоначальной, новым арендодателем не является основанием для изменения размера арендной платы, если это не вытекает из условий договора аренды.
В связи с этим новый арендодатель, применяющий общую систему налогообложения, не вправе требовать доплаты суммы НДС сверх договора аренды, учитывая, что первоначальный арендодатель применял упрощенную систему (см., например, решение от 20. 23. 07. 2021 N 20АП-3968/21). Аналогично у арендатора нет оснований уменьшать сумму НДС, если арендная плата не определена, независимо от того, включен ли этот налог в прежнюю цену, а новый арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения (смотрите, например, постановление 17 ААС от 27. 05. 2021 N 17АП-5223/21 от 09. 07. 2020 N Ф06-61313/20 Арбитражного суда Поволжского округа.
Однако данный подход не является общепринятым. Так, суды зачастую исходят из того, что арендная плата уменьшается только на сумму НДС, если первоначальный арендодатель применяет общую систему налогообложения, а молодой человек находится на упрощенной системе налогообложения (см. например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09. 12. 2019 N Ф09-7663/19 и от 09. 04. 2019 N 13АП-007/19 по трем ДПА).
Следует также отметить, что решение данного вопроса может зависеть от формулировки, использованной в Конвенции, и ее толкования судами (см. например, решение Волго-Вятского округа от 05. 04. 2021 N Ф01-1200; см. также решение Волго-Вятского округа от 09. /21).
Взаимные договоренности в отношении договоров аренды
Если договором лизинга предусмотрена выплата гарантий работникам, то при смене собственника арендованного имущества возникает вопрос о том, кто обязан вернуть гарантии по лизингу — прежний или новый лизингодатель.
Верховный суд РФ исходит из того, что, если конкретный собственник не урегулирован, соответствующие обязательства переходят к новому собственнику в составе иных прав и обязанностей арендодателя, независимо от того, передал ли он средства для выплаты гарантии. По согласованным частям (см. определения от 18. 06. 2021 N 306-ЭС21-4034 и от 24. 12. 2020 N 305-ЭС20-14025).
Вопросы, связанные с судьбой гарантий, могут регулироваться соглашением сторон (в частности, когда аренда должна быть возвращена первоначальным арендодателем, например, на условиях продажи или передачи новому арендодателю).
Судебная практика складывается таким образом, что новый арендодатель обязан вернуть арендатору стоимость неотделимых улучшений объекта аренды, согласованных с предыдущим арендодателем до перехода права собственности на объект аренды 06. 07. 2021 г. N Ф06-5547 /21 Арбитражного суда г. Москвы от 31. 12. 2020 г.
*(1) Данное правило применяется также к договорам субаренды, если уступка прав и обязанностей арендатора (субарендатора) происходит в порядке переуступки (ст. 17 ФЗ РФ от 11. 01. 2002 N 66).
Права работника при смене собственника арендуемого помещения: что нужно знать
Если меняется собственник арендуемого помещения и договор аренды переходит к новому владельцу, можете ли вы столкнуться с претензиями со стороны старого владельца? И могут ли оба собственника предъявить иск и обратиться в арбитраж?