Последние изменения и динамика инвестиционного рынка Санкт-Петербурга привели к повышенному интересу к производителям в ближайших пригородах. В частности, к следующим районам Ленинградской области: Выборгскому, Ломоносовскому, Всеволожскому. Предложения о продаже участков под строительство в этих районах наиболее привлекательны, особенно для тех, кто желает приобрести землю под строительство апартаментов.
Как выбрать участки под строительство апартаментов
Участки под строительство апартаментов в Ленинградской области можно получить двумя способами.
Есть и третий вариант — регулируемая Министерством обороны территория. Однако этот способ значительно сложнее, а данные объекты зачастую являются нежилыми.
Давайте рассмотрим оба варианта подробнее
1. Местная администрация обычно работает четко. Еще на этапе тендера предлагаемый участок имеет массу документации обо всем необходимом, в том числе о том, как и в каком количестве можно строить на этой территории. Единственное исключение — техническая терминология по подключению коммуникаций. Только во время самого аукциона можно ознакомиться с предложениями о продаже земли под строительство. Чтобы узнать место и дату проведения аукциона, достаточно обратиться в сам муниципалитет. Это наиболее прозрачный и приемлемый способ приобретения земли под строительство квартир. Однако стоит отметить, что подавать заявку необходимо до начала аукциона, когда он будет объявлен. Принять участие в нем невозможно.
2. как правило, земля досталась нынешним владельцам в ходе приватизации. Это означает, что перед покупкой следует внимательно изучить кадастровый паспорт и обратить внимание на ЗОП. В отсутствие утвержденного генплана МО и ПЗЗ вид и категория использования участка определялись исключительно на основании кадастрового паспорта. Ситуация изменилась. Теперь, если участок находится в зоне, собственник имеет право изменить запись в кадастровом паспорте, если вид использования и его назначение изменились в утвержденном генплане. Однако, поскольку такие изменения могут привести к повышению налогов на участок, владелец предпочитает «молчать». Поэтому после приобретения земли у физического лица необходимо изучить действующий паспорт и сверить его с Генпланом и ПЗЗ.
Что заполняет генплан
Ознакомиться со всеми предложениями о продаже участков под строительство и приобрести подходящий участок — это только первый «предпроизводственный» этап. Затем необходимо правильно оформить рынок и получить разрешение на строительство.
Последние тенденции показывают, что владельцы предпочитают осваивать новые участки под строительство квартир не только вместе с производителем.
Стоит отметить, что такие отношения существуют. Правда, нужно учитывать оттенок. Разрешение на строительство может получить только собственник земли. Иными словами, получение права собственности является приоритетом юридического лица, которое владеет участком на праве собственности. Другими словами, «основной» владелец участка и нового здания становится владельцем участка. Этот момент должен быть заранее определен или зафиксирован на бумаге.
©2009-2024 Санкт-Петербург Политика конфиденциальности Список компаний, предприятий и фирм, использование информации
Как инвестировали в строительство индивидуальных домов.
Привет, ребята! Прошлая статья вызвала много откликов и вопросов — я ответил на них в последнем блоке статей.
Некоторые восприняли стратегию инвестирования в бизнес негативно, посчитав, что бизнес для бизнесменов. Я же хочу удивить вас еще больше и рассказать об инвестициях в сельское строительство без привязки к недвижимости.
Напоминаю, что все, что я пишу в своем блоге, не является одобрением индивидуальных инвестиций. Только личный опыт инвестирования. Пишите мне со своими вопросами! Я буду рад вам помочь.
Причины для индивидуального домостроения: точки роста
Два простых и понятных аргумента.
Спрос растет. Впервые в феврале 2025 года выдача ипотечных кредитов превысила выдачу кредитов на покупку квартир.
По прогнозам, в этом году объем кредитов по субсидированной ипотеке на жилье вырастет до 1 триллиона, то есть в два раза больше, чем в 2023 году.
Люди хотят тишины, спокойствия и собственных зеленых лужаек. Кроме того, ситуация на рынке квартир становится все более сложной.
Например, за 1 000 миллионов рублей можно купить в подмосковном Нарофоминске (70 км от Москвы) единственную новостройку в центре города с двумя комнатами площадью 86 квадратных метров.
Или же, за те же деньги, свой личный дом в пригороде Нарофоминска (5 минут езды от центра города) площадью 130 кв. м и участком менее 10 соток (1000 кв. м). Выбор очевиден: вы можете купить участок в центре города.
Цены растут. В этом году цены на частные дома в России выросли на 17,5 %. Я ожидаю дальнейшей динамики.
Мой личный кейс по инвестированию в дома и коммунальную недвижимость.
Мои любимые коллективные инвестиции!
Инвесторам был предложен инвестиционный договор. В нем предусмотрено, что если построенный дом не будет продан в указанный срок, то инвестор получит перспективную прибыль плюс еще 1 % от чистой прибыли от продажи Дом. Для меня это была подушка безопасности.
Если бы продажа дома затянулась, я бы получил дополнительную прибыль. Поэтому подрядчик заинтересован в том, чтобы продать дом как можно быстрее, и поэтому не платит мне больше, чем требует контракт.
Для меня это был первый опыт получения беззалогового кредита на проект, что означает более высокий риск и более высокие процентные ставки для инвестора!
Сначала был выбран ликвидный, доходный объект. Им стал Наро-Фоминский участок. Он был разделен на семь участков.
Далее мы искали подрядчиков, быстро и качественно построили дом и провели коммуникации. Мы построили себе дом для жизни. Мы ориентировались на строительный тренд.
Затем они создали рекламу и начали продавать. Интересно, что один из домов был продан сразу после того, как в нем установили камин и сделали более привлекательную фотографию.
В итоге они продали все дома за шесть месяцев и в итоге нашли инвесторов.
Шаги для инвесторов
Консультация с организаторами сделки. В ходе этой консультации я установил подробный контакт с исполнителями проекта, детально ознакомился с процессом строительства и согласовал условия.
Мониторинг этапа строительства. Я получал оперативную информацию на каждом этапе строительства, используя фото и видео в телеграммах.
После продажи дома — с процентами. В случае переноса сроков реализации проекта — процентные выплаты из чистой прибыли от вложенного капитала. В моем случае все было продано в срок.
Как инвесторы могут застраховать и снизить риск?
Безопаснее действовать в форме коллективных инвестиций, так как эта стратегия позволяет вкладывать меньше денег, как описано выше. В моем примере — от 1 млн рублей.
Надежнее и лучше (!) Важно выбрать в качестве партнера надежного и опытного производителя с опытом продаж. В этом случае инвестор поможет вам выбрать лучшее место для покупки участка и посоветует оптимальный дом (в большинстве случаев 90-130 кв. м), который станет ликвидным на момент продажи.
Поделитесь в комментариях: был ли у вас опыт инвестирования в загородную недвижимость? Насколько удачным он был и сколько вы выиграли?
Всем внимательным читателям прошлой статьи. Ответы читателям последней статьи о бизнес-инвестициях, в настоящее время обеспеченных недвижимостью.
1) Высокий доход — высокий риск для инвесторов?
Мои собственные контракты имели 60% доходности и 100% проектов, вы правы, что чем выше доход, тем выше риск отдельного контракта.
В настоящее время рынок кредитования предпринимателей под залог недвижимости предлагает оптимальный доход для инвесторов при надежных сделках от 24-27% в год с ежемесячными платежами (2-2,25%).
Обеспечением служит именно залог, ликвидность которого проверена экспертами и подтверждена соответствующим заемщиком.
2) Может ли кредит превысить гарантированную сумму?
Нет. Это также является гарантией данных инвестиций. Может быть выдано не более 50 % от стоимости имущества (желательно ликвидационной).
Если инструмент стоит на рынке 20 млн рублей, то финансировать можно не более 10 млн рублей. Превышение суммы в 10 000 000 000 рублей влечет за собой дополнительные риски.
3) Какие предприятия являются достаточно прибыльными, чтобы оформить кредит по более высокой процентной ставке?
В моем случае это производственные компании, стоматология, предприятия сферы услуг и информации, продавцы на рынке и т. д.
В следующей статье я напишу о том, как не потерять деньги на инвестициях. Подписывайтесь!
Любой может продать землю и получить прибыль. Главное — знать, для кого она предназначена».
Как выбрать землю для строительства дома: пять основных ошибок
Более 60 % домов, которые будут построены в России в период с января по апрель 2022 года, будут относиться к частному жилищному строительству. Аналитический центр сервиса «Домкулик» в Сбере подтвердил, что около 75-80% россиян хотят жить в своем доме постоянно или временно.
Путь к мечте часто начинается с покупки земли. Это первый шаг в строительстве дома, который действительно «для вас», с учетом самых необычных потребностей семьи, таких как сад и будущие виды из окон.
Однако для того, чтобы все работало как надо, а не «как попало», необходимо учесть ряд моментов. Некоторые из них очевидны, другие же менее очевидны и часто упускаются из виду. Сегодня мы рассмотрим некоторые из наиболее распространенных ошибок, которые совершают покупатели земельных участков для своего будущего дома.
Ошибка 1. Игнорирование процедур.
Прошли те времена, когда почти каждый второй покупатель был готов приобрести землю «без бумажной волокиты», ожидая, что все будет «улажено». Однако недостаточно просто убедиться, что вся необходимая документация на месте. Документы могут быть в хорошем состоянии, но они не позволят вам вести тот образ жизни, который вы хотели, или даже построить то, что вы хотите, на приобретенном участке. Поэтому важно глубже вникнуть в тонкости российского земельного законодательства.
Главная опасность заключается в том, что участок находится в одной из охранных зон (природоохранная зона, зона охраны культурного наследия и т.д. — Существует около 30 различных типов таких зон), земля может принадлежать частному лицу, но строить на ней разрешено только с определенными ограничениями. Например, не разрешается строить дом более чем в один этаж или без капитального строения. Если природные укрытия, некоторые памятники истории или культуры, крупные водные массы, газопроводы, аэропорты и подобные объекты являются природными укрытиями, некоторыми памятниками истории или культуры, то вопрос об ограничениях, связанных с ними, должен быть выяснен. В принципе, это может быть определено государственным источником. В худшем случае — органами местного самоуправления. Отметим, что выписки из единого государственного реестра могут не содержать информации о таких ограничениях, поэтому следует использовать другие источники.
Еще один момент — реальное назначение земли и ее разрешенное использование. В принципе, участки могут предлагаться для строительства домов.
— Для строительства индивидуальных жилых домов,
— Для индивидуального среднего сельского хозяйства,
На любом из этих участков, в том числе и на тех, которые принадлежат садоводческим кооперативам, можно построить один дом. Однако есть и оттенки. Например, сейчас можно оформить постоянную «прописку» на дом в садоводческом товариществе, но это не гарантирует, что детей можно будет без проблем устроить в школы или детские сады. Статус садового товарищества не означает, что оно должно быть привязано к подобной инфраструктуре. (Подробнее о том, что нужно знать об СНТ при покупке земли, читайте в журнале «Домклик Сервис».
Если вы мечтаете не только о доме, но и о подсобном хозяйстве с курами и козами, предпочтительнее выбрать конспирацию частного среднего хозяйства, а не ИЖС, ИЖС или садоводства. Вы сможете заниматься такими делами без помех и без угроз соседей подать на вас в суд «за запах удобрений».
Ошибка 2. Не думайте о «трубах».
Типичная проблема — участок был куплен, причем по очень хорошей цене. Но позже выясняется, что для того, чтобы провести туда электричество, воду и газ, нужно оплатить еще три расхода на эту землю. И это может быть возможно, а может и нет в ближайшем будущем. Так часто бывает с участками «без подряда».
Вы также должны знать о таких обязательствах, как «газ проходит в 100 метрах от границы участка». Тот факт, что он там проходит, не гарантирует, что вы сможете к нему подключиться.
Главный моральный урок: покупать землю нужно только после того, как у вас есть устойчивое понимание того, как и за сколько можно получить все необходимые коммуникации. И это понимание должно быть подтверждено документально.
Ошибка 3. Границы «от дороги до ее кустов».
Нередки случаи, когда земля продается без подряда или когда будущий поселок еще в чистом поле. Границы участка весьма условны. Например, в горах. Или просто говорят, что ваш участок будет «от дороги до кустов» где-то здесь. Важно убедиться, что участок находится именно в том месте, которое указано в документации. И чтобы это подтверждалось данными из единого государственного реестра. Чтобы подтвердить это, введите номер участка в Государственный земельный реестр Росс Рест.
Почему это важно? Вы можете ввязаться в бесконечные «пограничные» конфликты с соседом. Или может оказаться так, что участок продадут вам, а не тому, за кем он числится.
Покупать доли в участке, не являющемся предметом спора, для будущего заселения явно нецелесообразно. В этой ситуации не только не определены границы вашей собственности, но и есть еще одна «засада». Выделить землю можно только с согласия всех участников такой общей собственности.
Ошибка 4. «Как-нибудь да получится».
К российским дорогам обычно относятся философски. Как к своеобразной головной боли. Но это стоит того, чтобы в течение года без проблем добираться до своего будущего дома. И не только несколько лет, но и на этапе строительства. Если вы собираетесь жить там постоянно, важно убедиться, что зимой дорогу кто-то чистит и не находит «глыбы» снега.
Ошибка 5. Вы смотрите только на само место
Соседи очень важны, причем как ближайшие, так и самые дальние. Это связано с тем, что многие проблемы могут вызвать оба варианта.
В случае с соседями в идеале стоит узнать их заранее. Или хотя бы изучить их. Если речь идет об устоявшемся поселке или кооперативе, то вполне возможно.
Общение с соседями поможет вам выяснить некоторые моменты, которые могут быть вам неясны. Например, если участок затапливает весной.
Стоит убедиться, что поблизости нет таких объектов, как кладбища (это затруднит последующую продажу земли, даже если вы спокойно относитесь к такому соседству), аэропорты (которые, несомненно, будут создавать шум). Потенциальные источники неприятностей, а также свободные земли в районе, которые могут быть использованы для застройки. Тщательное рассмотрение планов будущего развития района не обязательно гарантирует отсутствие высотных зданий и «тихую загородную жизнь и хороший воздух» на этапе строительства.
Во многих случаях главным недостатком «дома на своей земле» по сравнению с квартирой является то, что на покупку квартиры в новостройке проще взять ипотечный кредит на более или менее выгодных условиях. Теперь ситуация меняется. Журнальный сервис «Домклик» опубликовал обзор ипотечных программ, позволяющих приобрести землю под строительство дома.
И здесь же вы найдете услугу «Домклик», которая придаст вам больше уверенности, если вы опасаетесь, что идеальная во всех отношениях покупка земли или дома окажется нестабильной на этапе перевода денег. Она называется «услуга безопасного платежа».
detector