Граждане, у которых нет средств, чтобы сразу найти всю сумму на квартиру, имеют возможность арендовать жилье, приобретая его в собственность позже. На первый взгляд, это самый оптимальный вариант. Так ли это, спросим у нашего специалиста Максима Чугунова.
Да, выкупная аренда — это один из вариантов купли-продажи жилья. Стоимость дома не является сиюминутной и может потребовать длительных процентов. Кроме того, этот процесс приобретения регулируется Городской кодекс Российской Федерации», — отвечают наши эксперты.
Договор аренды на рынке не сильно отличается от обычной аренды квартиры. В этом случае, помимо двух договаривающихся сторон (собственника и арендатора), в процедуре участвует только один брокер (или юрист, или агентство недвижимости). Посредник в виде банка или другой кредитной организации отпадает. Вернуть дом при выкупе можно только в том случае, если весь договор является платежеспособным. Обычно этот срок составляет пять лет, но может быть и короче, до одного года. Если договор является долгосрочным, он должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца с момента подписания.
Процесс регистрации сделок
Договор аренды с последующим выкупом подписывается обеими сторонами — владельцем арендуемой квартиры и покупателем-Realm. В нем указывается срок действия договора. Этот документ отличается от обычного договора тем, что арендатор становится собственником, оплачивая полную стоимость квартиры. Ежемесячные платежи включают в себя арендную плату и часть покупной цены недвижимости.
Строгих ограничений для этой сделки не существует. Она может быть заключена по соглашению обеих сторон. Поэтому при формальном описании этого процесса он состоит из разных этапов.
1. условия сделки. Это начальный этап, на котором продавец решает, на какой срок он намерен сдать квартиру, какова будет ее окончательная стоимость (которая должна быть выше рыночной) и есть ли у него первоначальный взнос. Далее покупатель определяет, насколько он способен внести первоначальный взнос, какую сумму он может позволить себе заплатить в качестве задатка и сможет ли он позволить себе ежемесячные платежи. На этом этапе покупатель находит дом, а продавец — покупателя.
2. сбор документов. После того как продавец и покупатель определили потребности друг друга и нашли друг друга, необходимо собрать документы. Покупателю нужен только паспорт. Продавец же должен убедиться, что все документы, необходимые для обычной продажи недвижимости, в наличии.
3. заключение договора. Все отношения между владельцем и арендатором регулируются этим документом. Он составляется в письменном виде в трех экземплярах и содержит все условия аренды и продажи жилья. Чтобы правильно составить договор, необходимо знать Гражданский кодекс Российской Федерации. А эта сделка не регулируется, так как в нем нет специального условия о том, что право собственности на жилье переходит от одного владельца к другому по окончании срока аренды. Поэтому в договоре должны быть прописаны условия и аренды, и продажи одновременно, с соблюдением всех действующих правовых норм. Кроме того, обе стороны, подписывающие договор, или, по крайней мере, если арендатором является физическое лицо, должны использовать понятие «коммерческий лизинг». Это очень важно, так как правильно составленный договор гарантирует успех сделки и выполнение условий договора.
4- Исполнение договора. После заключения договора и его выполнения (т. е. выплаты всей суммы, указанной в документе) арендатор-покупатель должен зарегистрировать право собственности на приобретенную недвижимость. Для этого необходимо предоставить выписку из домовой книги, квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг и справку об отсутствии задолженности.
Придется ли мне платить больше?
Поскольку покупка квартиры по данному методу осуществляется в рассрочку, применяется система прогрессивного овердрафта. В этом случае ежемесячный платеж рассчитывается путем деления общей суммы жилья на количество месяцев периода действия договора.
Так, квартира может быть продана за 3 млн рублей и приобретена без излишней задолженности на один-два года, за которые необходимо ежемесячно выплачивать 250 000 рублей. Если срок договора увеличивается на 2-5 лет, то квартира дорожает на 10 % (300 000 рублей) и за нее нужно платить 55-125 000 рублей в месяц. При максимальном сроке выкупа квартиры — 7-10 лет — переплата составляет 20 %, то есть 600 000 рублей. Вам придется платить 30-41 000 рублей в месяц.
Как правило, сделки не заключаются на срок более 10 лет. Это связано с тем, что в течение 20 лет нет намерения продавать квартиру.
Преимущества для продавцов и покупателей при заключении договора
Аренда с последующей покупкой имеет свои преимущества. Самое главное, что для покупателя она позволяет жить в квартире до тех пор, пока он не будет готов к покупке. За это время арендатор может осмотреть квартиру и даже сделать в ней ремонт. Арендаторы защищены тем, что договор обязательно должен быть зарегистрирован в Россреестре. Это означает, что государство защищает его права. Если договор становится недействительным, арендатор рискует уже выплаченной суммой. Если договор заключен в соответствии со всеми нормами законодательства, то риск признания его недействительным минимален. Кроме того, исчезает посредник (банк или другая финансовая организация), которому необходимо выплачивать кредит. Это означает, что сумма расходов значительно сокращается.
Владелец, сдавший квартиру в аренду, также защищен, так как право собственности на это жилье переходит к покупателю и аквариуму только после полной оплаты имущества, определенного в договоре.
Недостатки договорных соглашений для покупателей и продавцов
Однако не все так просто. Существует несколько рисков как для продавца, так и для покупателя. Законность сделки определяется отсутствием злоупотреблений при ее совершении. Так, если собственник продает ее на законных правах, с согласия всех родительских родственников и сособственников, а квартира продается физическому лицу или сособственнику, который информирован о проведении сделки и количестве участников, то сделка, значит, в порядке. Однако в любом случае стоит проанализировать динамику цен на рынке недвижимости, располагать информацией о личности продавца, рассчитать общую сумму, которую необходимо заплатить за квартиру, и выяснить, находится ли она под арестом или в залоге. И нет ли на ней обременения. Это связано с тем, что данные условия позволяют продавцу в будущем расторгнуть договор.
Продавцы также подвергаются риску, поскольку не могут точно оценить стоимость своей недвижимости в условиях нестабильной экономики. Колебания цен могут быть значительными, а продавцу и покупателю может быть нанесен ущерб. В этом случае стоит прописать в договоре соответствующую оговорку. Это отражает неопределенность ситуации, и стоит скорректировать размер взноса. Могут быть заключены дополнительные соглашения. Однако после вступления договора в силу, при отсутствии этих оговорок и дополнительных соглашений, пострадавшая сторона уже не может требовать существенной компенсации за причиненный ущерб.
Интересы сторон могут быть не соблюдены в случае нарушения условий договора. Например, арендатор может быть выселен из квартиры до окончания срока действия договора, а уплаченная им сумма не будет возвращена. Кроме того, арендатор не лишен возможности передать квартиру, в которой он проживает, в качестве гарантии, поскольку арендодатель еще не заявил о своих правах на это имущество. Разумеется, существуют некоторые ограничения на отчуждение недвижимости продавцом.
В России аренда до рынка пока не очень популярна, но такие сделки происходят в нашей стране уже 20 лет. Стоит отметить, что мало кто из специалистов по недвижимости владеет информацией о данном виде сделок, а среди брокеров их менее 1-2 %. В Западной Европе этот вид услуг гораздо активнее. Кроме того, в Казахстане даже существуют программы, в рамках которых доступное жилье предлагается с помощью возмездной аренды. Так что есть основания предполагать, что в нашей стране у этого вида сделок есть большие перспективы, на которые стоит обратить внимание. Во-первых, это способ использования нетекучего жилья. Во-вторых, вы получаете комиссию за сделку, а также ежемесячный доход за ее сопровождение. Разумеется, согласно договору, брокер функционирует так же, как и управляющая компания, а сотрудничество брокера с риэлтором-покупателем считается долгосрочным. Кроме того, сумма ежемесячного дохода от сопровождения сделки невелика, но стабильна, а в случае заключения сделок есть возможность получения залога в течение 1-10 лет (в зависимости от срока действия договора). Единственная сложность заключается в том, что для оформления договоров на рынке аренды необходимы грамотные специалисты.
Рынок аренды — отличный способ приобрести жилье в рассрочку. Однако стоит обратиться к эксперту по недвижимости, чтобы обезопасить себя от возможных рисков. Свяжитесь с нами. Сотрудники помогут вам купить дом с максимальной выгодой.